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Obtenha as licenças necessárias
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Licenciamento de projetos imobiliários
Desenvolver um projeto imobiliário em Portugal implica cumprir regras de planeamento urbanístico e de licenciamento administrativo para obtenção de todas as licenças, autorizações e pareceres necessários.
- Obras de construção, alteração ou ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;
- Obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como as realizadas em imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação;
- Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
- Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
- Obras de demolição de edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;
- Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;
- Demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio.
- O proprietário do imóvel ou o titular de um direito que permita formalizar o pedido.
- O processo pode ser entregue presencialmente junto do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal competente, ou através de plataforma online que o município eventualmente disponibilize.
- Documentos comprovativos da qualidade de titular de qualquer direito que confira a faculdade de realização da operação;
- Certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos;
- Extratos das plantas de ordenamento, zonamento e de implantação dos planos municipais de ordenamento do território vigentes e das respetivas plantas de condicionantes, da planta síntese do loteamento, se existir, e planta à escala de 1:2 500 ou superior, com a indicação precisa do local onde se pretende executar a obra;
- Planta de localização e enquadramento à escala da planta de ordenamento do plano diretor municipal ou à escala de 1:25 000 quando este não existir, assinalando devidamente os limites da área objeto da operação;
- Extratos das plantas do plano especial de ordenamento do território vigente;
- Projeto de arquitetura;
- Memória descritiva e justificativa;
- Estimativa do custo total da obra;
- Calendarização da execução da obra;
- Quando se trate de obras de reconstrução, fotografia do imóvel;
- Cópia da notificação da Câmara Municipal a comunicar a aprovação de um pedido de informação prévia, quando esta existir e estiver em vigor;
- Projetos de engenharia de especialidades caso o requerente entenda proceder, desde logo, à sua apresentação;
- Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e coordenador de projeto quanto ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Ficha com os elementos estatísticos devidamente preenchida com os dados referentes à operação urbanística a realizar;
- Acessibilidades, se aplicável.
Descrição genérica do processo
O pedido de licenciamento inicia-se com a apresentação do projeto de arquitetura na câmara municipal.
Depois de aprovado, o requerente é convidado a entregar os projetos de especialidades.
Após a aprovação de todos os projetos é emitido o alvará de obra, podendo iniciar-se a construção.
Prazos
Deliberação sobre o projeto de arquitetura
30 dias úteis
Nos casos em que são consultadas entidades externas, acresce no máximo 20 dias úteis para emissão do parecer.
Deliberação sobre o pedido de licenciamento
45 dias úteis
Após instrução completa dos projetos de especialidades ou após aprovação do projeto de arquitetura, desde que os projetos de especialidades tenham sido entregues em simultâneo.
O que é a comunicação prévia?
Também é um procedimento administrativo de controlo prévio para realização de obras de construção, reconstrução, ampliação e alteração de imóveis.
- Obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
- Obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;
- Obras de construção, de alteração ou de ampliação realizadas em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte uma edificação com cércea (altura da fachada) superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;
- Edificação de piscinas associadas a edificação principal;
- Operações urbanísticas precedidas de informação prévia homologada favoravelmente;
- Obras de edificação de instalações especiais.
- Quando as consultas a entidades externas tenham sido efetuadas no âmbito de um pedido de informação prévia válido;
- Quando as consultas a entidades externas tenham sido efetuadas no âmbito de aprovação de planos de pormenor ou de operações de loteamento urbano;
- Quando o interessado instruir a comunicação prévia com as consultas por ele promovidas.
- Na comunicação prévia é obrigatória a apresentação conjunta dos projetos de arquitetura, especialidades, dos pareceres emitidos pelas entidades externas (ou comprovativo da ausênciade pesposta no prazo legal) e dos documentos necessários para a realização da obra (docuemntos de empreiteiro, diretor técnico de obra e diretor de fiscalização).
A comunicação é considerada admitida após 20 dias (ou 60 dias se houver consulta a entidades externas) contados da data da sua entrega, se não tiver sido expressamente rejeitada durante esse período.
A comunicação prévia dispensa a prática de qualquer ato permissivo pela câmara municipal.
As obras podem iniciar-se se o procedimento estiver bem instruído e se tiver sido efetuado o pagamento das taxas devidas, apenas sendo necessária a comunicação do seu início à Câmara Municipal.
O que é um pedido de informação prévia?
Antes de iniciar o processo de licenciamento, o interessado pode efetuar um pedido referente à viabilidade de execução de uma operação urbanística.
A Câmara Municipal dispõe de prazo para deliberar sobre o pedido e a deliberação que tomar vincula as entidades competentes quanto à decisão do licenciamento ou da comunicação prévia.
Custos
Dependem da complexidade do projeto e das taxas praticadas pelo município em causa.
Três tipos de custos:
Custos com o projeto
Incluem as despesas com o estudo, projeto e construção. Os custos respeitantes à contratação de um gabinete de arquitetura e de uma equipa de construção e à compra de materiais são uma parte importante do orçamento.
Custos com requerimentos do processo
Abrangem todos os custos referentes ao processo de interação com a autoridade municipal. Requerimentos, plantas e taxas estão aqui incluídos.
Custos de licença
Dizem respeito a todos os pagamentos e taxas relacionados com as licenças (taxas municipais, por exemplo).
Licenciamento de empreendimentos turísticos
Os Empreendimentos Turísticos prestam serviços de alojamento mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares.
Proporcionam serviços de alojamento e outros serviços acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de refeições, e estão vocacionados a uma locação diária. São divididos em três grupos:
- Hotéis
- Hotéis-apartamentos
- Pousadas
Conjunto de instalações funcionalmente interdependentes com expressão arquitetónica coerente, situadas em espaços com continuidade territorial e com vias de circulação interna que permitam o trânsito de veículos de emergência, ainda que atravessados por estradas e caminhos municipais já existentes, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e conservação de recursos naturais. Destinam-se a proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas.
Conjunto coerente de unidades de alojamento, do tipo apartamento, entendendo-se estas como parte de um edifício à qual se acede através de espaços comuns, nomeadamente átrio, corredor, galeria ou patamar de escada. Destinam-se a proporcionar alojamento e outros serviços complementares e de apoio a turistas.
Núcleos de instalações funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, ainda que atravessados por estradas e caminhos municipais já existentes, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e conservação de recursos naturais. Destinam-se a proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas, sujeitos a uma administração comum de serviços partilhados e de equipamentos de utilização comum, integrando, pelo menos, dois empreendimentos turísticos em que um deles é obrigatoriamente um estabelecimento hoteleiro.
Estabelecimentos de natureza familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor arquitetónico, histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada época, nomeadamente palácios e solares, podendo localizar-se em espaços rurais ou urbanos.
Estabelecimentos que se destinam a prestar, em espaços rurais, serviços de alojamento a turistas, preservando, recuperando e valorizando o património arquitetónico, histórico, natural e paisagístico dos respetivos locais e regiões onde se situam, através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções existentes, de modo a ser assegurada a sua integração na envolvente. São divididos em 3 grupos:
- Casas de campo
- Agro-turismo
- Hotéis rurais
Empreendimentos instalados em terrenos devidamente delimitados e dotados de estruturas destinadas a permitir a instalação de tendas, reboques, caravanas ou autocaravanas e demais material e equipamento necessários à prática do campismo e do caravanismo, podendo ser públicos ou privativos, consoante se destinem ao público em geral ou apenas aos associados ou beneficiários das respetivas entidades proprietárias ou exploradoras.
Não são empreendimentos turísticos
- As instalações ou os estabelecimentos que, embora destinados a proporcionar alojamento, sejam explorados sem intuito lucrativo ou para fins exclusivamente de solidariedade social e cuja frequência seja restrita a grupos limitados.
- As instalações ou os estabelecimentos que, embora destinados a proporcionar alojamento temporário com fins lucrativos, não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos e que como tal se enquadram no alojamento local (regulados por regime próprio).
Descrição genérica do processo
O licenciamento para instalação de um empreendimento turístico decorre na Câmara Municipal da área da sua implantação.
Envolve cinco fases:
Pedido de Informação Prévia
Pedido prévio de informação sobre a possibilidade de instalação do empreendimento turísticos e sobre os respetivos condicionalismos. Tem a validade de um ano e vincula as entidades competentes aquando de um pedido de licenciamento ou autorização da operação urbanística.
- Requerimento entregue na Câmara Municipal competente;
- A Câmara Municipal consulta o Turismo de Portugal, I.P. e outros entidades que devem emitir parecer;
- A não emissão de parecer pelas entidades consultadas no prazo legal significa que o mesmo é favorável, sendo que, no caso de parecer desfavorável, o mesmo e vinculativo;
- A Câmara Municipal pronuncia-se após a receção dos pareceres ou após a data limite para a sua emissão;
- Em alternativa o requerente pode solicitar previamente o parecer do Turismo de Portugal, I.P., entregando-se à Câmara Municipal juntamente com outros pareceres de entidades consultadas.
Licenciamento ou comunicação prévia
Pedido apresentado junto da Câmara Municipal para obtenção do licenciamento ou da autorização para a realização da obra de edificação.
- Requerimento entregue na Câmara Municipal competente para aprovação do projeto de arquitetura;
- A Câmara Municipal consulta o Turismo de Portugal, I.P. e outras entidades que devam intervir no processo, as quais deverão emitir parecer;
- A não emissão de parecer pelas entidades consultadas no prazo legal significa que o mesmo é favorável, sendo que, no caso de parecer desfavorável, o mesmo e vinculativo;
- A Câmara Municipal delibera sobre o projeto de arquitetura após a receção dos pareceres ou após a data limite para a sua emissão;
- Em alternativa o requerente pode solicitar previamente o parecer às entidades competentes, entregando-os à Câmara Municipal;
- Os pedidos de apreciação do projeto de arquitetura pelo Turismo de Portugal, I.P. são submetidos em formato digital no balcão do empreendedor, em ePortugal.gov.pt, ou no portal do Turismo de Portugal, I.P.
Obras isentas de controlo prévio
As obras que estejam isentas de controlo prévio devem ser comunicadas ao Turismo de Portugal I.P., acompanhadas das respetivas peças desenhadas, no prazo de 30 dias após a sua conclusão, e desde que:
- tenham por efeito a alteração da classificação ou da capacidade máxima do empreendimento;
- possam prejudicar os requisitos mínimos exigidos para a classificação do empreendimento.
Autorização ou comunicação de utilização para fins turísticos
Concluída a obra e antes da utilização do empreendimento turístico, deve ser requerida a autorização de utilização para fins turísticos.
- Deve ser submetido à câmara municipal territorialmente competente, devendo a autarquia dele dar conhecimento ao Turismo de Portugal, I.P.;
- O prazo para decisão e emissão do respetivo alvará é de 10 dias úteis a contar da data de apresentação do requerimento, se não for determinada realização de vistoria resultante de ausência de termos de responsabilidade da instrução do pedido ou por indícios sérios de desconformidade com o projeto, em que o prazo passa a 5 dias úteis;
- Decorridos os prazos sem que tenha sido proferida decisão ou emitido o alvará, o interessado pode comunicar à câmara municipal, com conhecimento ao Turismo de Portugal, I. P., a sua decisão de abrir ao público.
Classificação
O processo de classificação dos empreendimentos turísticos é obrigatório e destina-se a atribuir, confirmar ou alterar a tipologia, o grupo (quando aplicável) e a categoria dos empreendimentos turísticos, mediante um conjunto de requisitos que se encontram legalmente estipulados.
- Estabelecimentos hoteleiros:
- Hotéis – 1 a 5 estrelas;
- Hotéis-Apartamento – 1 a 5 estrelas;
- Pousadas – exploradas diretamente pela ENATUR, ou por terceiros mediante contratos de franquia ou cessão de exploração, não exibem estrelas mas seguem os critérios de 3 ou 4 estrelas confirme o tipo de classificação de edifício ou património onde são instaladas.
- Aldeamentos turísticos – 3 a 5 estrelas.
- Apartamentos turísticos – 3 a 5 estrelas.
- Conjuntos turísticos (não existe diferenciação por estrelas).
- Empreendimentos de turismo de habitação – (não existe diferenciação por estrelas, a classificação é turismo de habitação).
- Empreendimentos de turismo no espaço rural:
- Casa de campo (não existe diferenciação por estrelas, a classificação é casa de campo);
- Agroturismo (não existe diferenciação por estrelas, a classificação é agroturismo);
- Hotéis rurais – 3 a 5 estrelas.
- Parques de campismo e caravanismo – Pode optar por não ter estrelas ou, com mais requisitos acrescidos, 3 a 5 estrelas.
O Turismo de Portugal classifica os seguintes empreendimentos turísticos:
- Estabelecimentos hoteleiros;
- Aldeamentos Turísticos;
- Apartamentos Turísticos;
- Conjuntos Turísticos;
- Hotéis Rurais.
A classificação tem em conta a qualidade do serviço e das instalações e incide sobre:
- Características das instalações e equipamentos;
- Serviço de receção e portaria;
- Serviço de limpeza e lavandaria;
- Serviço de alimentação e bebidas;
- Serviços complementares.
Procedimento:
- O Turismo de Portugal determina a realização de auditoria de classificação no prazo de 60 dias a contar da data em que é disponibilizada a informação relativa ao título válido de abertura do empreendimento;
- A auditoria de classificação é realizada pelo Turismo de Portugal, com isenção de taxa;
- Após a realização da auditoria, o Turismo de Portugal fixa a classificação do empreendimento turístico;
- Em todos os empreendimentos turísticos é obrigatória a afixação no exterior, junto à entrada principal, da placa identificativa da classificação, no prazo máximo de 10 dias úteis após a notificação ao interessado da classificação atribuída.
As câmaras municipais locais classificam os seguintes empreendimentos turísticos:
- Parques de campismo e de caravanismo;
- Empreendimentos de turismo de habitação;
- Casas de campo;
- Agroturismo.
Procedimento:
- A Câmara Municipal determina a classificação juntamente com a autorização de utilização para fins turísticos quando tenha sido realizada vistoria;
- Nos restantes casos, a auditoria de classificação é realizada pela Câmara Municipal no prazo de 60 dias a contar da data em que é disponibilizada a informação relativa ao título válido de abertura do empreendimento;
- Após a realização da auditoria, a câmara municipal fixa a classificação do empreendimento turístico;
- Em todos os empreendimentos turísticos é obrigatória a afixação no exterior, junto à entrada principal, da placa identificativa da classificação, no prazo máximo de 10 dias úteis após a notificação ao interessado da classificação atribuída.
Alojamento local
Prestam serviços de alojamento temporário a turistas mas não reúnem os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.
Modalidades
Moradia
A unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
Apartamento
A unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
Estabelecimentos de hospedagem
As unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Podem utilizar a denominação de hostel quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório, isto é, quando o número de utentes seja superior ao número de utentes em quarto, e se obedecerem aos restantes requisitos previsto para o efeito.
Quartos
A exploração é feita na residência do titular (correspondente ao seu domicílio fiscal) e a unidade de alojamento é o quarto em número não superior a três.
Procedimento para abertura ao público:
Para iniciar a exploração é necessário realizar o registo no Balcão Único Eletrónico.
